Задолжали банку и не спите спокойно? Дело понятное во время кризиса. Стоит потерять работу или лишиться хороших премиальных и будет нечем расплачиваться с кредитором. Особенно если вы ввязались в ипотеку. Но и это еще полбеды. Банкам сейчас настолько не хватает денег, что они начали просить клиентов досрочно вернуть им деньги. Насколько такая, мягко говоря, просьба правомерна? И как узнать, попадаете ли вы в зону риска?

Да, банкам, которые сейчас испытывают дефицит свободных средств, сейчас нелегко. Поэтому в поисках денег они придумывают все новые варианты. В частности, Росевробанк разослал своим клиентам, прибегнувшим к ипотечным кредитам, письмо с просьбой досрочно погасить свою задолженность. Первый порыв - разорвать и выкинуть послание. Что за фантазия - досрочно погашать кредит, величина которого измеряется сотнями тысяч долларов? Тем более что банк просит. Вернее, пока просит.

На самом деле обстоятельства, которые позволят Росевробанку потребовать досрочного погашения, возникнуть могут. Так, банк ссылается на то, что в ближайшем будущем цены на недвижимость могут упасть. Поэтому частично обесценится и залог, в качестве которого, собственно, выступает жилье. Проще говоря, размер кредита будет превышать величину залога. А по договору в этой ситуации банк может потребовать вернуть все деньги сразу включая проценты.

По информации участников рынка, с подобным обращением к клиентам обратился пока только Росевробанк. Но аналогичные пункты могут быть в ипотечных договорах и других банков. И хотя сейчас, пока гром не грянул, стоит лишний раз пристальным взглядом окинуть условия, содержащиеся в вашем договоре. Если требование о досрочном погашении в нем есть, то, возможно, имеет смысл увеличить свой ежемесячный платеж, чтобы начать досрочное погашение уже сейчас. Ведь, по прогнозам экспертов, стоимость жилья может упасть.

Не лишним будет обратить внимание и на другие пункты договора, предусматривающие право банка требовать досрочного погашения ипотечного кредита. Например, у некоторых банков таким пунктом является изменение условий, указанных в личной анкете заемщика. Это может быть смена места жительства или работы с последующим снижением заработной платы. Если такой пункт в договоре присутствует, то лучше на время кризиса воздержаться от подобных перемен в жизни.

Есть и еще один скользкий момент, на который стоит обратить внимание. В частности, многие банки указывают в договоре, что оставляют за собой право с течением времени пересмотреть размер ставки по кредиту. Проблема в том, что верхней границы тут не существует. Если раньше банки приманивали клиентов низкими ставками, что может помешать им "задрать" проценты по кредитам, которые уже выданы? Не забывайте о том, что, возможно, ваш ежемесячный платеж может значительно вырасти. Лучше заранее подстраховаться и попытаться найти дополнительные источники дохода.

В любом случае всем, кто имеет ипотечный кредит, сейчас имеет смысл еще раз внимательно перечитать договор с банком. Может быть, стоит проконсультироваться с юристом. Тогда хотя бы одной причиной, из-за которой вы не можете спокойно спать, станет меньше.

Ни для кого не секрет, что для любой операции нужен инструмент. Хирургу — свой, а, скажем, финансовому брокеру — свой. На рынке недвижимости для совершения сделок вам тоже понадобится свой инструментарий. Какой же он?

В отличие от инструментария хирурга или строителя, ваш — не всегда материален и практичен, но при этом для совершения сделки он не менее необходим, чем хирургу скальпель или строителю молоток. Что же в первую очередь понадобиться вам?

1. Деньги

Деньги — ваш первый и основной ключ к рынку. Именно они определяют ваше место в иерархии участников рынка и уровень того, на что вы можете рассчитывать. Много свободных денег, которые необходимо вложить, — инвестор. И пожелания, требования в этом случае к рынку будут совершено определенными: минимум риска, максимум прибыли в перспективе. Есть деньги, но при этом есть и конкретный запрос под них — покупатель. Останется только найти объект, совпадающий и с запросом и с выделенной суммой. Деньги меньше, а запрос все ещё не решен? Потенциальный клиент ипотечного банка, который должен подтвердить свою надежность, платежеспособность и тогда, получив одобрение банка, может решить свою задачу. Итак, наши финансовые возможности задают нам место среди участников рынка, корректируют наши потребности и запросы (принуждая выбирать не элитный дом в поселке класса люкс, а что-то попроще), а иногда — что скрывать? — и формируют отношение к нам людей. Именно поэтому ещё до выхода на рынок имеет смысл трезво определить именно этот момент.

2. Информация

Возможно, что даже больше, чем деньги или наравне с ними вам потребуется информация. И именно её вам всегда будет не хватать. Допустим, вы выбираете квартиру на первичном рынке. Что вам нужно узнать ней помимо цены и местоположения в подходящем вам районе? Информацию о застройщике — надежен ли, были ли незаконченные проекты, нет ли исков к нему или судов с правительством и так далее. Очевидно, что игнорирование этой информации может плачевно сказаться на вашем п.1. Помимо этого хорошо бы узнать о технологии строительства данной компании, о качестве возводимого жилья и конкретно о заинтересовавшем вас доме. Причем узнать об этом хорошо бы до покупки, нежели уже после обсуждать с соседями на форуме в сети или в очереди за молоком, как безбожно дует в щелки в окнах или как осыпалась вся краска в холлах. Кроме того, нужна информация о сроках окончания строительства, сроках сдачи дома ГК, понимание того момента, когда вы сможете стать собственником. Часть из этой информации получить будет легко, часть — не очень, а часть — практически невозможно. Но в любом случае, вы должны понимать, что только всесторонняя информация о ситуации приводит нас к правильному и взвешенному решению.

3. Профессиональная помощь

Чуть менее необходимым и все же почти жизненно важным является наличие на рынке профессионального помощника. Известно, что многие предпочитают провести сделку самостоятельно, сэкономить на комиссионные риелтору, а потом гордо рассказывать знакомым, как отлично им все удалось. Но так же известно, что большинство сделок, оспоренных в суде и прошедших реституцию (проще говоря — возвращение сторон в исходное состояние до сделки), — покупки и продажи, проведенные без участия риелтора. На вопрос «зачем нужен риелтор» помимо изучения листингов интернете и в офф-лайновых изданиях мы в своих статьях отвечали уже неоднократно. Если кратко, то это опытный штурман, ведущий вашу лодку к цели в любых погодных условиях. Он знает рынок, знает некоторые правовые аспекты сделки, имеет опыт и знает, где ожидать подвоха. Кроме того, как правило, у него есть знакомые нотариус и регистратор, и это несколько сокращает потерю ещё одного ценного инструмента на рынке — времени.

4. Время

Вот временем при совершении сделок на рынке недвижимости стоит запастись с избытком, почти как деньгами. Надо сразу понять и лучше даже записать где-нибудь на видном месте, что все будет происходить медленно, очень медленно и ещё медленнее, если, конечно, речь идет не о рынке аренды — здесь действует ровно обратный принцип. Надо смириться с тем, что время будет уходить практически на каждом этапе, и вам будет казаться, что уходит оно впустую. Но нет, это просто неторопливый рынок принимает вас в ряды безоговорочно своих и проводит своего роды испытание временем. Время на чтение газет, время на просмотры сайтов, время на неспешные беседы с риелтором, время на общение с банком, на очереди, на инстанции…. Раньше говорили — возьмите отпуск. Теперь говорят — научитесь жить так, как будто все это было всегда, и не ждите, что это закончится. Как ни странно, в этом случае оно заканчивается быстрее и имеет менее разрушительные последствия.

5. СМИ о рынке

Это приятный инструмент (во всяком случае — нам). СМИ — это то, что вы будете теперь читать утром, в обеденный перерыв и на ночь перед сном. Не классику, не анекдоты из интернета, не чужой ЖЖ (хотя и его тоже, но только если про покупку или ипотеку), а газеты, сайты, заметочки, анализы и прогнозы — все без исключения о рынке недвижимости. И это на самом деле полезнее, чем многие могут себе представить. Именно регулярное чтение и просматривание предложений в медиа создает у вас главное, чего не хватает новичку — представление о рынке, а также — понимание терминологии помогает сориентироваться в ценах и ответить на главные вопросы типа «зачем платить риелтору» и «что такое юридическая чистота». После того, как минимальный информационный ликбез получен — можно выходить на рынок. Главное, не забыть второпях п.1, и все прочие инструменты.

Рынок недвижимости демонстрирует снижение на всех фронтах — вслед за рынком купли-продажи жилья начали падать арендные ставки. Даже несмотря на увеличивающийся интерес к съемному жилью, предложение по-прежнему превышает спрос.

По уверениям экспертов, 2009 год пройдет под знаком аренды. Последние несколько лет предпочтение явно отдавалось покупке квартиры. Банки предлагали потенциальным клиентам привлекательные условия кредитования. А рост ставок сделал арендные платежи больше ежемесячных ипотечных выплат. Сейчас ситуация кардинально изменилась. Несмотря на удешевление жилья, купить его за наличные деньги могут немногие. И даже если повезет оформить ипотечный кредит, в месяц он обойдется дороже аренды.

Снижение арендных ставок агентства недвижимости начали фиксировать в конце 2008 года. В октябре-ноябре в сегменте экономкласса появились квартиры стоимостью 20-25 тыс. руб. По данным компании "Инком-недвижимость", доля таких предложений в октябре составляла 12%. При этом лидируют в данном сегменте ЮВАО (23,9% от общего предложения по категории), ЮАО (18,9%) и СВАО (13,3%). Как сообщили в агентстве недвижимости DOKI, объектов стоимостью менее 25 тыс. руб. в месяц в их базе порядка 1200.

По данным компании "Инком-недвижимость", в декабре наиболее низкий показатель средней стоимости аренды однокомнатной квартиры был зафиксирован в ЮВАО (28 555 руб./мес.), СЗАО (28 718 руб./мес.) и ВАО (28 762 руб./мес.). "Лидером по количеству предложений жилья в аренду традиционно является Центральный округ Москвы — 20% в общей структуре, еще около 15% сдаваемых квартир приходится на районы ЗАО. Распределение предлагаемого внаем жилья по другим административным округам достаточно равномерно — доля каждого составляет от 8 до 11% в общей структуре предложения. С точки зрения соотношения цена/качество оптимальными выглядят объекты, расположенные на юго-западе Москвы. Стоимость аренды в этих районах на 20-40% ниже, чем в более престижных западном и центральном округах",— говорит директор по маркетингу МИАН Алексей Кудрявцев.

Экономкласс остается самым востребованным сегментом. Но, несмотря на все увеличивающийся интерес к нему со стороны арендаторов, ставки продолжают снижаться. В декабре стоимость аренды квартир экономкласса сократилась на 3,6% в рублях и 1,7% в долларах. А в январе упала еще на 5,5%, до 23,7 тыс. руб. (двухкомнатных квартир — на 5,8%, до 27,3 тыс. руб.; трехкомнатных — на 4,4%, до 43,1 тыс. руб.). Самые "дешевые" предложения в экономклассе были зафиксированы агентством недвижимости DOKI в районе метро "Владыкино" и "Перово" — 12 тыс. и 14 тыс. соответственно. Минимальная ставка аренды двухкомнатных квартир в этом сегменте составила 17 тыс. руб. ("Перово") и 20 тыс. руб. ("Волжская").

Сильнее всех упали цены на жилье "для менеджеров". Хотя по сравнению с декабрем темпы падения жилья бизнес-класса замедлились. В сегменте бизнес- и премиум-класса, по словам первого заместителя гендиректора "Миэль-аренда" Марии Жуковой, "в декабре однокомнатные квартиры подешевели на 7,67%, двухкомнатные снизились в стоимости на 9,43%, стоимость трехкомнатных квартир понизилась на 9,51%, а цена многокомнатных квартир уменьшилась на 23%". В январе DOKI отмечает более плавное падение цен: двухкомнатные квартиры бизнес-класса подешевели на 5,8%, трехкомнатные — на 4,4%, удешевление элитного жилья не превысило 2%.

Как рассказывают эксперты, предложение квартир для аренды в последнее время значительно выросло. Отчасти за счет того, что на рынок попали квартиры, купленные в инвестиционных целях,— сейчас собственники не могут их выгодно продать. В декабре увеличение доли однокомнатных квартир составило 30%; в январе количество однокомнатных квартир экономкласса (с арендной ставкой до 25 тыс. руб. в месяц) и бизнес-класса (до 40 тыс. руб.) выросло на 23 и 21% соответственно. "Собственники квартир, первоначально приобретающие их с целью дальнейшей перепродажи, в условиях общей экономической нестабильности, а также вследствие корректировки цен на жилье, предпочли переориентировать свои объекты на рынок аренды, почти на треть увеличив объем предлагаемого внаем жилья. Арендные ставки при этом снизились на 5-12% в зависимости от сегмента, при этом собственники квартир верхних категорий в ходе проведения переговоров зачастую шли на дополнительный дисконт до 10-15%",— рассказывает Алексей Кудрявцев. "Многие арендаторы, которые снимали дешевое жилье, столкнулись с увольнениями и значительным сокращением зарплаты. Вследствие этого они вынуждены выезжать из съемных квартир. Сейчас сезонно нет наплыва арендаторов, поэтому квартиры выставляются по сниженной цене",— добавляет гендиректор агентства недвижимости DOKI Валерий Барнинец.

Хотя хозяева квартир выставляют недвижимость по уже сниженным ценам, в процессе переговоров арендатор может рассчитывать на дополнительную скидку. Наибольший дисконт арендаторы могут получить в сегменте премиум-класса. В большинстве случаев владельцы элитного жилья предпочитают его придерживать, нежели сдавать. Однако если хозяин все же решился на сдачу, скидки будут достигать 10-15 тыс. руб. и более. "При заключении договора найма вполне возможно получить на дешевых квартирах скидку до нескольких тысяч рублей и на дорогих квартирах — до 10-20 тыс. руб. Но это все сугубо индивидуально и очень зависит от того, насколько хозяин заинтересован в срочной сдаче жилья. Если арендодатель сдает квартиру по более или менее ликвидной цене (я имею в виду диапазон 20-25 тыс. руб.), то он, возможно, пойдет на скидки, если квартира не сдается в течение недели-двух, а деньги нужны. Хозяин, который выставил квартиру, скажем, вчера, предпочтет выждать как минимум неделю и на скидки идти не будет",— рассказывает Мария Жукова.

Традиционно сегмент жилья премиум-класса идет отдельно от рынка. В зависимости от месторасположения и эксклюзивности проекта стоимость аренды элитной квартиры колеблется от $2 тыс. до $50 тыс. "С одной стороны, арендаторы, по аналогии с покупателями жилья, заняли выжидательную позицию, рассчитывая на существенное снижение ставок и более гибкие условия договоров. С другой стороны, постепенно начал снижаться спрос со стороны крупных компаний, снимающих жилье для своих сотрудников: часть компаний, как российских, так и иностранных, временно прекратила поиск нового жилья, часть компаний начала постепенно сокращать штат сотрудников, являющихся основной целевой группой сегмента элитной аренды",— считает исполнительный директор компании Blackwood Мария Литинецкая.

Интерес к элитной недвижимости падает — уже сейчас агентства недвижимости зафиксировали сокращение спроса на треть. Падение спроса на элитную недвижимость объясняется уходом с рынка основных ее арендаторов. "Чаще всего арендаторами элитных квартир в Москве становились топ-менеджеры иностранных компаний, которые развивали бизнес в России. С наступлением кризиса многие иностранные компании свернули свой бизнес здесь или существенно ограничили свое присутствие, поэтому количество арендаторов резко сократилось. Что касается наших соотечественников, то состоятельные граждане в период кризиса стараются сократить издержки, поэтому многие арендаторы меняют элитные квартиры на более скромные апартаменты",— объясняет понижение спроса Алексей Кудрявцев.

По словам руководителя отдела аренды компании IntermarkSavills Галины Ткач, "самым перспективным с точки зрения числа арендаторов в 2009 году будет сегмент с бюджетами до $4 тыс.— вполне вероятно его существенное расширение за счет перетекания клиентов из более высоких бюджетов". Сейчас объекты в ценовой категории до $4 тыс. составляют 40% всего предложения.

Жилье бизнес-класса также растеряло свою аудиторию. Основная причина — арендаторы, которые раньше снимали качественное дорогое жилье, стараются в целях экономии выбрать себе жилище поскромнее. "Спрос на аренду квартир бизнес-класса за период кризиса также понизился, но не так сильно, как на элитные квартиры — приблизительно на 15-20%. В сегменте экономкласса спрос вырос на 10%: в сегмент приходят арендаторы, которые ранее снимали более дорогое жилье, а также остаются те, кто рассчитывал купить собственную квартиру",— говорит руководитель аналитического центра компании "Инком-недвижимость" Дмитрий Таганов.

Еще одна тенденция на рынке аренды, навеянная общеэкономической ситуацией в стране,— переход на расчет в иностранной валюте при заключении договоров аренды. Здесь собственники квартир экономкласса и верхних ценовых категорий разделились. Первые предпочитают привязывать стоимость аренды к доллару США, вторые — к европейской валюте. "Если говорить с точки зрения арендодателя, то в настоящий момент ему выгоднее фиксировать цену в у. е. Идеальная ситуация для арендодателя — зафиксировать цену в у. е., но получать оплату в рублях по курсу. Но это, как вы понимаете, крайне невыгодно для арендатора. Поэтому лучше всего и фиксировать стоимость, и получать оплату в одной и той же валюте",— советует Мария Жукова.

По прогнозам экспертов, арендные ставки могут упасть еще на 10-20%. В меньшей степени падение затронет жилье экономкласса — не более 10% в ближайшие полгода, хотя эксперты уверяют, что к концу осени сезонный всплеск спроса на аренду жилья вернет ставки на прежний уровень. "Прогнозировать сценарий развития рынка аренды жилья в среднесрочной и долгосрочной перспективе затруднительно, он будет зависеть от общей экономической ситуации в стране и поведения участников рынка купли-продажи недвижимости. Однако в сравнении с другими сегментами в 2009 году поведение участников рынка аренды, вероятнее всего, будет более активным, а снижение арендных ставок — менее значительным и в основном затронет объекты верхних ценовых категорий. Стоимость их аренды, вероятнее всего, в 2009 году сократится еще на 10-15%. В свою очередь, корректировка ставок аренды наиболее востребованных квартир экономкласса в ближайшие полгода не превысит 5-10%, а к концу осени, когда потребительский интерес к найму столичного жилья традиционно возрастает, стоимость их аренды, скорее всего, вернется к докризисным показателям",— считает Алексей Кудрявцев.

На рынке недвижимости сегодня царит уныние и психоз одновременно. Те, кто намеревался приобрести жилье на «дне» кризисных цен, вынуждены откладывать покупку из-за неясности своих перспектив и снижения реальных доходов. Девлоперы - в шоке.

Психоз – у девелоперов, которые разом лишились денег и встали перед проблемой выплаты накопившихся долгов и кредитов под мегапроекты. Уныние – у потенциальных покупателей, которым в кризисные времена и сильно упавшее в цене жилье все равно остается не по карману. О том, какие перспективы ждут девелоперов и что может положительного может принести кризис покупателю жилья – эти проблемы обсуждали в Москве эксперты рынка на «круглом столе» «Инвестиции и строительство в 2009 году».

Эти «бумажные проекты» обеспечивали многим застройщикам политический вес и открывали двери инвестиционных фондов и банков. Они раздували активы бизнесменов и «пузырь» цен, а сегодня стали их «могильщиками» - денег никто и нигде не дает не то, что под «фэнтэзи» в стиле «построим потом очень красиво и дорого», а вообще ни под какие проекты. Исключение только одно – дешевое жилье эконом-класса. Его готово субсидировать государство, оставшееся единственным стабильным инвестором единственного сегмента строительной отрасли.

«Господдержка – это инструмент политический, даже несмотря на то, что он обеспечен реальными деньгами на жилье, выкупаемое под социальные нужды, - говорит ВЗГЛЯДу управляющий партнер инвестиционного фонда Folliers International Петр Вельяминов. – Цель – не допустить краха отрасли, в которой заняты сотни тысяч человек. Помощь будет адресной. Вполне вероятно, что она возможна тремя путями: выкуп жилья на аукционах, помощь через гарантии госбанков и вхождение государства в предприятия, т.е. формирование частно-государственных корпораций».

Если первые два варианта получили небольшое развитие, то третий пока стоит на месте. «Причина – в боязни девелоперов, которым фактически предлагают отдать часть всех проектов в обмен на помощь какому-то одному их направлению, - считают в Baltic Property Trust. – Привыкшие «банковать» и оказавшиеся с пустыми «портфелями», девелоперы должны осознать, что прежних времен больше не будет. Значит, придется делиться».

Фактически сегодняшние отношения застройщиков с потенциальными инвесторами выглядят как продажа, в первую очередь, долгов, а затем уже проектов. Принцип отбора у всех один – возможность построить без привлечения новых внешних заимствований. «Продажа долгов и закрытие кредитов не может быть прибыльной для девелопера, и это – их главная беда, так как привыкли продавать то, чего нет и летать н собственных самолетах», - подчеркивает Петр Вельяминов.

«Системообразующими» и попавшими в «список Путина» строительными компаниями стали всего шесть крупных игроков. По очень неточным подсчетам, в стране работает более 1300 строительных фирм и компаний, которым остается рассчитывать только на себя. Суммарная госпомощь способна «вытащить» из кризиса не более 15% стройотрасли. По подсчетам независимых аналитиков, весь объем только недостроенного жилья требует порядка 20-25 млрд долларов инвестиций. Общий объем необходимых девелоперам средств, считая все категории жилья и коммерческой недвижимости, равен примерно 45-55 млрд долларов. Инвестиционные фонды – российские и зарубежные – способны вложить сегодня не более 1 млрд долларов. Такой пессимистический расчет делают эксперты фонда MGPA, считающегося одним из самых авторитетных игроков на рынке.

Во всяком случае, из 11 млрд долларов, которые до кризиса было решено направить в Россию, фонд оставил не более 200-300 млн.

Таким образом, можно сделать вывод – денег на всех девелоперов нет ни у государства, ни у частных инвесторов. Этим и объясняется простой на рынке недвижимости и заморозка почти 75% всех строек по стране.

«Нельзя забывать и о том, что эта вся «заморозка» - это не просто отложенный в который раз квартирный вопрос для миллионов россиян, но и огромная армия рабочих, чье бездействие и потенциальная безработица могут стать серьезным дестабилизирующим фактором для всей экономики, - сказал ВЗГЛЯДу аналитик консалтингового «Бюро инвестиционных технологий» Глеб Якушкин. – Паралич строительства необходимо решить любыми средствами, даже за счет тех девелоперов, которые из-за своей неадекватной политики роста цен сами же и влезли в астрономические долги».

Позиция потенциальных инвесторов ясна – они ждут решения «ценового вопроса», чтобы скупить подешевке то, что в перспективе принесет наибольшую прибыль. То есть сегодня идет «война за цену», для разрешения которой требуется время для оценки всех выставляемых на продажу объектов и наступление полного безденежья девелоперов. Они начнут продавать только тогда, когда поймут, что дальше деваться просто некуда, говорят в Colliers Inernational.

Другая новая тенденция покупателей – это ужесточение требований к объектам коммерческой недвижимости и главное здесь – уровень капитализации в 18-22%, что вдвое выше докризисного уровня. То есть инвесторы хотят и «душат» девелоперов требованием получения с объекта прибыли в 2 раза больше, что находится «за гранью добра и зла» по мнению строителей.

Это – вторая причина паралича рынка недвижимости, в особенности, в сегменте торговых и офисных центров. С другой стороны, строителям сейчас нет возможности найти заемное финансирование. Ставки годовых по кредитам для них уже преодолели отметку в 25-30% годовых и имеют перспективы дойти до 40-50%. И это при том, что в кредитах банки отказывают в 99,9 случаях из 100.

«Сговор ли это банкиров или нет – сказать сложно, - говорит ВЗГЛЯДу директор стройкомпании «О.С.Г.» Денис Кудряшов. – При наличии свободных денег банки предпочитают отсидеться в стороне, не рискуя и не кредитуя никого вообще».

По мнению некоторых аналитиков рынка, опрошенных газетой ВЗГЛЯД, «оттепель» на рынке недвижимости может начаться только после того, как девелоперы решатся распродавать свои активы, а инвесторы начнут их быстро достраивать. Вполне вероятен и «крупный обмен» активами между застройщиками – «бартер века», вплоть до обмена жилья-квартир не на деньги, как в случае с государством, а на части «портфелей» друг друга. Не исключено, что под «новые портфели» «старых знакомых» раскошелятся и банки и начнут кредитовать «новые схемы».

Помощь может придти и со стороны инвесторов с Востока, о которых девелоперы уже успели насочинять массу сказок об их богатстве и «супер-интересе» к России. «Эта спасительная утопия имеет мало общего с реальностью, так как таких игроков с мире просто нет, - говорит ВЗГЛЯДу Петр Вельяминов. – Азиатские «монстры» решают аналогичные проблемы у себя дома, ближневосточные шейхи теряют миллиарды на Дубаи и других проектах и также не заинтересованы вкладываться в долгострой».

«Владельцы капитала будут стимулировать рабочий класс покупать все больше, толкая их брать все более дорогие кредиты, пока они не станут невыплачиваемыми. Они ведут к банкротству банков, которые будут национализированы государством, что в итоге и приведет к коммунизму». Конец цитаты. К.Маркс. «Капитал».

С этого года налоговые льготы полагаются и при покупке загородной земли. Как ими воспользоваться с наибольшей выгодой для себя, рассказали на радио «КП» специалисты Министерства финансов России

УЧАСТОК БЕЗ ДОМА - ЛЬГОТ НА ЗЕМЛЮ НЕ БУДЕТ!

Слушатель радиостанции «Комсомольская правда» Сергей собрался покупать участок с домом в дачном кооперативе. «Какие налоговые льготы я смогу получить?» - интересуется будущий дачник.

- С 1 января нынешнего года вступило в силу правило, которое позволяет включать в размер налогового вычета (см. «Справку «КП») стоимость земельного участка, - поясняет наш эксперт, заместитель директора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ Сергей Разгулин. - Однако это новшество можно применить не в любой ситуации, когда вы покупаете землю, а при определенных условиях.

В частности, многое зависит от назначения участка (напомним, оно указывается в документах на землю - свидетельстве о праве собственности, кадастровом паспорте. - Прим. ред.).

Если приобретается дачный (как у Сергея) либо садовый участок, то стоимость земли можно включить в размер налогового вычета, только если на участке стоит готовый жилой дом.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: требуется, чтобы это была именно капитальная жилая постройка, на которую у продавца оформлено свидетельство о праве собственности, и соответственно такой же документ должен получить на свое имя покупатель. При этом стоимость дома также включается в налоговый вычет.

ЕСЛИ ВЫ ОБЛАДАТЕЛЬ САДОВОЙ ЗЕМЛИ

Посетительница сайта kp.ru Лариса сообщила, что недавно они с мужем купили садовый участок и планируют построить на нем дом. Какие налоговые льготы положены в таком случае?

- В таких ситуациях налоговый вычет на покупку участка не полагается, - поясняет Сергей Разгулин, - поскольку на момент покупки на земле нет жилого дома (см. выше). Но в подобных случаях у покупателя есть возможность воспользоваться налоговой льготой в размере расходов на строительство дома.

ОДНАКО ИМЕЙТЕ В ВИДУ: чтобы траты на строительство были включены в налоговый вычет, обязательно нужно оформить постройку как жилой дом - именно такая формулировка должна быть в свидетельстве о регистрации права собственности.

На практике при постройке домов на дачных участках подобное оформление проходит быстро и несложно, а вот с домиками на садовой земле могут возникнуть трудности. Дело в том, что по Закону о дачных объединениях граждан садовые участки предназначены в первую очередь для отдыха, выращивания сельхозкультур и возведения сезонных, некапитальных построек. И, хотя Конституционный суд весной 2008 года постановил, что на садовых участках возможно строительство жилых домов, нередко для признания таких построек капитальными требуется обращение в районный суд по месту нахождения участка.

МОЖНО ЛИ ВКЛЮЧИТЬ В ВЫЧЕТ ОТДЕЛКУ КОТТЕДЖА

- Я планирую купить участок с домом в коттеджном поселке, - рассказывает Максим. - Дом более-менее готов, но понадобятся отделка, косметический ремонт и т. п. Подскажите: на какие расходы будет распространяться налоговая льгота?

- Что касается участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), то их стоимость можно включить в размер налогового вычета независимо от того, построен ли дом на момент покупки земли, - отмечает наш эксперт.

НО ИМЕЙТЕ В ВИДУ: обращаться за налоговой льготой при покупке участка для ИЖС можно только тогда, когда вы возведете дом (если вам не продали готовый) и оформите право собственности на него.

В ситуациях, как у Максима, есть возможность включить в размер налогового вычета не только стоимость участка и недостроенного дома, но и расходы на доведение коттеджа до полной готовности к проживанию, в том числе траты на подключение к сетям водо-, газоснабжения, канализации и т. д. (на практике это обычно очень серьезные суммы).

ВАЖНО: в договоре купли-продажи обязательно нужно указывать, что приобретается «дом, не завершенный строительством» или «дом без отделки» - только при этом условии налоговая льгота будет распространяться на средства, потраченные на доведение постройки до ума.

СУПРУГА ПРАВО НА ВЫЧЕТ УЖЕ ИСПОЛЬЗОВАЛА

Марина с мужем в июне купили дачу и оформили ее в совместную собственность. «Но я уже получала налоговый вычет при покупке квартиры, - сообщает Марина (напомним, налоговая льгота на приобретение недвижимости предоставляется всего один раз. - Прим. ред.). - Зато муж налоговыми льготами еще не пользовался. Можно ли нам получить вычет на покупку дачи и в каком размере?»

- Разберемся по порядку, - предлагает Сергей Разгулин. - Когда недвижимость приобретается в общую собственность, налоговый вычет распределяется пропорционально долям сособственников либо по соглашению между ними (на основании письменного заявления).

Повторное предоставление вычета действительно недопустимо. Таким образом, поскольку Марина воспользовалась налоговой льготой и утратила право на нее, то уже не может участвовать в перераспределении вычета в пользу своего супруга (если бы не эта преграда, то можно было бы «списать» на мужа хоть 99% вычета).

В итоге супруг Марины вправе получить не более половины максимального размера вычета, т. е. ему могут вернуть 13% от суммы расходов на покупку дачи, но не более чем 1 млн. рублей (речь идет именно о половине, поскольку при совместной собственности доли совладельцев предполагаются равными за исключением случаев, когда происходит перераспределение по взаимному соглашению, но в нашей ситуации оно невозможно).

СОВЕТ: если один из супругов уже исчерпал свое право на льготу при покупке недвижимости, то приобретение дачи лучше оформлять на другого супруга - тогда он сможет получить налоговый вычет в максимальном размере (2 млн. рублей).

СПРАВКА «КП»

Максимальный размер налогового вычета с 1 января 2008 года равен 2 млн. руб. Соответственно на руки можно получить 13% от этой суммы - 260 тыс. руб.

ВАЖНО

Каким числом должны быть датированы документы

Стоимость земельного участка можно включить в размер налогового вычета на покупку дачи, если ваше право на налоговую льготу возникло не раньше 1 января 2010 года. На практике это значит вот что:

1) если вы приобретаете дачный или садовый участок с готовым жилым домом, то необходимо, чтобы свидетельство о праве собственности на такую недвижимость у вас было оформлено после 1.01.2010;

2) если вы купили участок для индивидуального жилищного строительства, на котором нет дома, до 1.01.2010, то также имеете право включить в размер вычета стоимость земли, если коттедж построен и зарегистрирован в собственность после 1 января 2010-го (поскольку право на льготу возникнет именно с момента оформления права собственности на дом);

3) если вы покупаете участок для ИЖС с готовым домом, то применяются те же правила, что и в пункте 1.

БДИ

Если вы покупаете участок с различными постройками - домом, баней, гаражом и т. д., - то обязательно указывайте в договоре отдельно стоимость КАЖДОГО строения и земельного участка, советует наш эксперт.

Иначе вам не удастся воспользоваться налоговой льготой, поскольку она распространяется только на определенные виды объектов недвижимости (см. в тексте), а определить их стоимость будет невозможно.

Из газеты «Комсомольская Правда»